Redactie Metro Binnenland 20 aug 2019, 08:43

Leestijd: 8 minuten

Betaalbaar wonen in Rotterdam, het kan nog steeds

Nu Rotterdam hipper is dan ooit, is een radicaal andere aanpak nodig om het tekort aan betaalbare woningen voor middeninkomens tegen te gaan. Aldus de initiatiefnemers van het Rotterdams Woongenootschap. Zij willen bewoners warm maken voor een woongenootschap dat aantrekkelijke, betaalbare stadsappartementen bouwt, onderhoudt en verhuurt tegen kostprijs. Gegarandeerd succes, denken zij. Nu nog de politiek hiervan overtuigen.

Tekst: Ilja Post

Ze zijn gemiddeld tussen de 30 en 40 jaar, vaak zelfstandig ondernemer of werkzaam in de zorg en het onderwijs en op z’n best gezegend met twee keer een modaal inkomen. Oftewel: zomaar een paar bevriende singles en stellen van mij die de afgelopen twee jaar, meestal tevergeefs, op zoek gingen naar hun eerste koopwoning in Rotterdam. Hun liefde voor de stad zit diep. Ze zijn hier geboren. Of kwamen in de stad wonen toen Rotterdam vooral de negatieve lijstjes aanvoerde en zijn inmiddels toe aan een ruimere woning vanwege samenwoonplannen of gezinsuitbreiding. Maar de liefde voor Rotterdam voelt tijdens de zoektocht niet langer wederzijds.

Overbieden

Duidelijk is in ieder geval dat, naast starters, nu ook de middeninkomens – huishoudens met een gemiddeld bruto-inkomen van 37.000 euro, oftewel zo’n 2855 euro per maand – steeds vaker het nakijken hebben op de woningmarkt. Vinden doen ze dat gedroomde drie- of vierkamerappartement met tuin, balkon of ‘mogelijkheid tot dakterras’ soms nog wel. Maar betalen kunnen ze dat huis niet meer. Want het is normaal om tienduizenden euro’s te moeten overbieden om überhaupt kans te maken op een woning.

Handje contantje

Adviesbureau Dynamis zag eind 2018 al dat negen op de 10 koophuizen niet meer te betalen zijn voor de middeninkomens. En wie amper spaargeld kan inleggen, kan het schudden. Zij delven steeds vaker het onderspit tegen onder meer particuliere beleggers die de huizen vaak handje contantje afrekenen en daarna direct voor hoge prijzen verhuren. Of tegen internationale durfkapitalisten die soms hele huizenblokken uit de markt trekken, nog voordat andere gegadigden er ook maar aan te pas komen.

Onmogelijke spagaat

Andere kapers op de kust zijn woningzoekenden met een substantiële overwaarde op hun huidige huis. Zo meldde de Rabobank eerder dit jaar dat Amsterdammers gemiddeld 51.000 euro meer kunnen neerleggen dan niet-Amsterdammers. Van deze koopkracht maken ze grif gebruik. In plaatsen als Amstelveen, Haarlem, Utrecht en inmiddels ook Rotterdam betalen ze gemiddeld tussen de 50.000 euro tot 65.000 euro boven de vraagprijs. In het Gooi loopt dit bedrag op tot een ton.

De ontwikkelingen op de koopmarkt brengt de middeninkomens in een bijna onmogelijke spagaat. Want als kopen geen optie is omdat je maximale leencapaciteit te laag is of omdat je het voortdurend aflegt tegen andere partijen, blijven er maar weinig andere smaken over. Voor een sociale huurwoning komen ze niet in aanmerking, daarvoor verdienen ze te veel. Maar 1000 of zelfs 2000 euro per maand aftikken voor een appartementje in de vrije sector – gangbare prijzen inmiddels en dan woon je niet eens royaal – zien de meesten niet zitten. Waarom zoveel betalen voor een woning die toch nooit van jou wordt? En de kans om genoeg geld opzij te zetten om ooit zelf te kunnen kopen neemt dan sterk af.

Zoektocht staken

Welke keuzes er overblijven, weten Ninke Happel en Arie Lengkeek, initiatiefnemers van het Rotterdams Woongenootschap, maar al te goed. Blijven zitten waar je zit of je geluk beproeven in de randgemeenten, waar de prijzengekte nog niet zo hard toesloeg. Zelf stonden ze allebei een aantal jaren geleden voor hetzelfde dilemma.

Ninke Happel: “De gekochte bovenwoning waarin ik destijds met mijn gezin woonde, begon hoe langer hoe onhandiger te worden met twee opgroeiende peuters. Ondanks de prima locatie, op fietsafstand van alle verplichtingen en vertier, misten we een goede buitenruimte en een gelijkvloerse toegang. Ook toen al was er een groot tekort aan passende, betaalbare eengezinswoningen. Woningen die wel geschikt waren, vonden we alleen aan de rafelranden van de stad of nog verder daarbuiten. Bijna noodgedwongen besloten we de zoektocht te staken. Uiteindelijk verkozen we ons oude, vertrouwde plekje – dicht bij alles en alles dichtbij – boven meer wooncomfort.”

De ziel uit de stad

Ninke Happel is dankzij de overwaarde op haar huis en dagelijks loeren op Funda alsnog verhuisd naar een grotere woning binnen haar budget en binnen de ring. Maar zij ziet dat steeds meer jonge gezinnen en ouderen met een middeninkomen wél hun huur- of koopwoning verruilen voor een huis buiten Rotterdam. En met hen verdwijnt langzaam de ziel uit de stad, vreest zij.

Rotterdams Woongenootschap

Arie Lengkeek woont ondanks lang zoeken nog altijd in zijn bovenwoning: “Hartstikke leuk dat beleggers, expats en yuppen nu ook inzien hoe leuk Rotterdam is. Maar het zijn toch vooral de onderwijzers, politieagenten, verpleegkundigen of zelfstandigen die de stad smoel geven. Zij fietsen dagelijks naar en van hun werk, brengen de kinderen naar voetbaltraining, blijven ergens hangen voor een hapje of een drankje of doen vrijwilligerswerk in de buurt. Dat verdwijnt langzaam maar zeker wanneer zij door stijgende huizenprijzen massaal naar de periferie worden gejaagd.”

Om dit te voorkomen besloten Happel en Lengkeek het heft in eigen hand te nemen. Gestoeld op eigen ervaringen, maar ook voor de stad en de gezinnen. Hun missie: met het Rotterdams Woongenootschap, een coöperatieve vereniging waarmee ze aantrekkelijke, betaalbare stadsappartementen bouwen, onderhouden en verhuren op een manier waarop de markt dat nu niet doet.

Kiloknallers

Arie Lengkeek: “Nieuwbouwwoningen bestaan vaak uit onafgewerkte kubieke meters, zonder aandacht voor het interieur of de manier van wonen. Kiloknallers noem ik ze. Gebouwd voor een economische levensduur van 30 jaar – niet toevallig de duur van een gemiddelde hypotheek. Erg speciaal zijn ze ook al niet. Van binnen zijn het allemaal dezelfde lege betonnen blokken.”

Een goed voorbeeld van hoe het dan wel zou moeten, zag Happel in de zogenoemde Genossenschaften in Zürich. “Daar verenigen bewoners zich in wooncoöperaties die aan hun leden op kostprijsbasis een woning verhuren. Leden brengen kapitaal in voor het eigen vermogen van de coöperatie en ontvangen in ruil daarvoor ‘woonrecht’ op een fijne plek in de stad. Bij vertrek vervalt het woonrecht en ontvangt het lid het ingelegd vermogen terug. Het vastgoed blijft altijd in eigendom van de coöperatie en is daarmee duurzaam onttrokken aan speculatie.”

Eigen stroom opwekken

Het Rotterdams Woongenootschap is niet bedoeld voor mensen die hun geld willen investeren in stenen, benadrukt Arie Lengkeek. Wel voor mensen die gewoon goed en betaalbaar willen wonen. “De bedoeling is om op termijn zo’n 100 tot 200 betaalbare huurappartementen in of rond het centrum te ontwikkelen. Momenteel zijn we bezig met drie mogelijke locaties: één op de Lloydpier, één nabij Odeon in het Oude Westen en één in de Frederik- en Marnixstraat in Crooswijk. Daarbij koersen we met een ongesubsidieerde businesscase af op kostprijshuren tussen de 800 en 1150 euro, tot 30 procent onder de markthuur voor vergelijkbare woningen. Voordeel is verder dat deze wooncoöperaties veel duurzamer van aard zijn dan de huidige nieuwbouw. Bijvoorbeeld omdat bewoners, nu ze toch in de stad blijven, niet meer per se een auto nodig hebben. Maar ook omdat je gezamenlijk kunt investeren in energiezuinige maatregelen als waterpompen en zonnepanelen. Sterker, je kunt de woningen zelfs zo bouwen dat ze hun eigen stroom opwekken. En wanneer je, zoals nu gebeurt in de Berlijnse Genossenschaften, zorgt voor bijvoorbeeld een gemeenschappelijke wasruimte, creëer je per saldo meer woonruimte omdat je woningen niet langer standaard hoeft uit te rusten met een wasmachine of droger.”

Goed en betaalbaar wonen

Arie Lengkeek verwacht dat ook op de lange termijn de coöperaties gegarandeerd betaalbaar wonen kunnen bieden. “Waar beleggers na 15, 25 of maximaal 30 jaar hun woningen verkopen en ieder jaar de huur met een maximaal percentage zullen indexeren, is de exploitatie van de wooncoöperatie gebaseerd op kostprijshuren. Alle kosten die nodig zijn om het wooncomplex in stand te houden, de financieringslasten te dragen en de coöperatie goed te laten functioneren, worden opgebracht uit de huren. Meer is niet nodig. Er wordt immers niet gewoond om rendement te maken, maar om goed en betaalbaar te kunnen wonen. Ook op de lange termijn. Dat is in het belang van de leden van de coöperatie en van de stad.”

Hobbel

Een gouden greep zou je zeggen. Zeker nu de gemeente door heeft dat zij iets moet doen om de middeninkomens te behouden voor de stad. Maar erg vlotten wil het nog niet met de plannen, erkent Ninke Happel. “De belangrijkste hobbel die we tegenkomen, zijn de bouwkosten. Nu de markt is aangetrokken, rekenen aannemers zeer hoge tarieven. Andere problemen betreffen de voorfinanciering van een bouwproject en het verwerven van geschikte bouwgrond. In beide gevallen is de politiek inderdaad aan zet om de huurmarkt in het middensegment verder te helpen.”

Arie Lengkeek: “Bijdragen aan dergelijke burgerinitiatieven is voor het stadsbestuur wellicht een onconventionele, maar legitieme keuze. Want uiteindelijk is de vraag simpel: wil je een inclusieve stad, of een stad waarin alleen nog de rijken floreren? Op de man of vrouw af gevraagd spreekt geen politicus zich uit voor het laatste. Maar in hun handelen zijn ze vaak minder transparant. Dan winnen toch meestal de plannen die de gemeentekas het meeste spekken. Dat is zeker voor het in het verleden zo vaak verguisde Rotterdam een begrijpelijke reflex. Maar de stad zou zich zoveel fijner ontwikkelen wanneer zij ook ruimte biedt aan ons soort initiatieven, die direct en aanwijsbaar bijdragen aan de maatschappelijke doelen voor gemengde stadswijken en een ongedeelde stad.”

Een serieuze stap

Lengkeek hoopt dan ook dat er meer ruimte komt voor coöperatief wonen. “Het zou een ‘derde bouwstroom’ in de stad kunnen worden, naast de vrije sector en de sociale huursector. Dit kan alleen als je voor deze bouwstroom ook de onderliggende regels en afspraken gaat organiseren. Want je zal het niet voor elkaar krijgen met een aanpassing hier en een subsidie daar, zolang je de rekenregels en uitgangspunten van de vrije sector of sociale huur als basis blijft hanteren. Dat vraagt om een serieuze stap van alle betrokkenen: gemeente, banken, ontwikkelpartners, maar ook de bewoners!”