Julia Osendarp Woningmarkt 9 sep 2024, 15:18

Leestijd: 6 minuten

Wat kun je doen met overwaarde op je huis? En nog 5 vragen over overwaarde

‘Overwaarde’, je hoort menig huiseigenaar met die term strooien. Want door de krappe woningmarkt en stijgende woningprijzen verdienen sommigen een flinke som geld aan hun koophuis. Maar hoe werkt dat nu precies met die overwaarde?

Door het woonprobleem is het echt niet meer vanzelfsprekend dat iemand een huis kan kopen. Maar sommige huiseigenaren kochten een huis voor de wooncrisis of hebben wel de financiële middelen om een huis te kopen.

De woningmarkt is oververhit en de huizenprijzen stijgen nog steeds. Maar mocht je een poos geleden een huis gekocht hebben, kun je behoorlijk profiteren van die stijgende prijzen en de overwaarde.

Wie meer kunnen vertellen over het wel een wee van overwaarde zijn Nic Vrieselaar en Joris Hoekstra. Vrieselaar is econoom en huizenmarktdeskundige bij de Rabobank en deelde meermaals voor het Metro-panel zijn visie. Hoekstra is docent Wonen aan de TU Delft. Tegen EenVandaag vertellen ze hoe de vork nu precies in de steel zit als het over die overwaarde gaat.

6 vragen over overwaarde

1. Wat is overwaarde precies?

„Het is eigenlijk het verschil tussen de verkoopprijs of waarde van een huis en de actuele hypotheekschuld”, vertelt Vrieselaar. „Stel dat je bijvoorbeeld nog een hypotheekschuld hebt van 3 ton, en je kunt je huis verkopen voor 5 ton, dan heb je 2 ton overwaarde.”

2. Wat bepaalt de hoogte van de overwaarde?

Vrieselaar: „Er zijn drie onderdelen die bepalen hoeveel overwaarde je hebt. In het algemeen zijn dat de gestegen huizenprijzen, daarnaast maakt het uit welk bedrag van je hypotheek je al hebt afgelost, en tot slot of je verbeteringen hebt gedaan aan je huis, door bijvoorbeeld zonnepanelen te installeren of je keuken te moderniseren.”

Dat sommige mensen een flinke klap geld aan overwaarde vangen door de verkoop van hun huis, komt mede door de stijgende prijzen van koopwoningen. „Als je de prijzen vergelijkt met 10 jaar geleden, dan zijn die meer dan verdubbeld”, aldus Vrieselaar. „Maar ook zijn mensen steeds meer gaan aflossen. Twintig jaar geleden was het nog gebruikelijk om een hypotheek af te sluiten voor zo’n 110 procent van de waarde van het huis. Je kon dus meer lenen dan het huis waard was, en begon niet met een overwaarde, maar met een onderwaarde. Bovendien waren aflossingsvrije hypotheken toen nog normaal, waarbij je tot een bepaalde einddatum niets hoefde af te lossen. Daardoor bleven mensen ook langer met de onderwaarde zitten, en duurde het langer tot ze overwaarde opbouwden.”

Die vrijere hypotheeknormen zorgden alleen wel voor een financiële crisis, dus werden de touwtjes weer aangetrokken. „Mensen beginnen nu met een lagere schuld, omdat ze de hypotheek meestal afsluiten op maximaal 100 procent van de woningwaarde, en ook meteen gaan aflossen.”

3. Wat kun je met overwaarde doen?

„Als je overwaarde hebt gekregen door stijgende huizenprijzen, sta je sowieso 2-0 voor op starters en 1-0 voor op doorstromers die nog niet zo lang geleden hebben gekocht, want zij hebben geen of minder overwaarde. Maar een volgend huis is door de prijsstijging ook een stuk duurder, waardoor het de vraag is of je groter kunt wonen. Dat lukt eigenlijk alleen als je wil verhuizen naar een goedkopere plek, waar prijzen minder hard zijn gestegen”, aldus Vrieselaar. „Met overwaarde die ontstaat doordat je aflost op je hypotheek kun je wel iets makkelijker verhuizen naar een groter en duurder huis, want aflossen is immers een vorm van sparen.”

Daarnaast kun je met overwaarde meer geld lenen bij de bank. Mensen met overwaarde op een huis vallen namelijk in een lagere risicocategorie. „Wanneer je dus een eigen zaak wil beginnen, en bijvoorbeeld een pand wil kopen, dan kun je daar vanwege je overwaarde makkelijker geld voor lenen dan iemand zonder overwaarde. Ook kun je vaak makkelijker geld lenen om je huis te verbeteren.”

4. Kun je overwaarde gebruiken, ook al woon je nog in het huis?

Hoekstra vertelt dat je een deel van de overwaarde uit je huis kunt halen. Hoe? „Bijvoorbeeld via een verzilverhypotheek. Dan krijg je eenmalig of maandelijks een bedrag gestort dat is gebaseerd op de waarde van je woning. Je kunt niet het volledige bedrag opnemen, want banken willen het risico beperken; meestal kun je maximaal 50 procent van de woningwaarde benutten via zo’n hypotheek.” Al benadrukt Hoestra dat niet veel Nederlanders hier gebruik van maken.

Hij vervolgt: „Een andere optie die nog niet zo bekend is, is ‘sale and lease back’. Je verkoopt je huis dan aan een commerciële partij en huurt het vervolgens terug. Je ontvangt een groot deel van de woningwaarde (vaak 80 tot 90 procent), maar je moet dan meestal wel een marktconforme huur gaan betalen.”

En men kan een tweede hypotheek overwegen. „Dan krijg je eigenlijk in één keer een fors bedrag uitbetaald. Maar het nadeel daarvan is dat je die wel weer moet aflossen.”

5. Wat doen die hoge overwaardes met de woningmarkt?

Volgens Hoekstra is een hoge overwaarde niet altijd even eerlijk. „Overwaarde door prijsstijging leidt tot ongelijkheid op de woningmarkt. Het is namelijk een vorm van vermogensopbouw voor huiseigenaren, en niet voor huurders en thuiswoners. Stel jij verkoopt je huis aan jonge starters, en zij betalen door de huizenprijsstijgingen er een ton meer voor dan jij er destijds voor hebt betaald, dan is het goed om te beseffen dat voor de ton die jij krijgt, de starters die jouw huis kopen 30 jaar lang elke maand honderden euro’s extra kwijt zijn aan rente en hypotheekaflossingen.”

Dat is geld dat deze starters niet kunnen sparen, kunnen uitgeven aan kinderen of kunnen gebruiken voor het onderhoud van het huis. „De instapprijs van een eigen woning wordt ook steeds hoger door de prijsstijgingen, wat tot kansenongelijkheid leidt. Nieuwe generaties moeten steeds meer betalen voor een eigen koophuis. Een groeiende groep kan dat niet meer opbrengen, en woont langer bij ouders of blijft huren.”

6. Betaal je belasting over overwaarde?

„Wanneer je niks met je overwaarde doet en dus in je huis blijft wonen, betaal je er geen belasting over. Maar je betaalt wel belasting over je vermogen. Ieder jaar moet je een percentage van de actuele waarde van je huis, de WOZ-waarde, optellen bij je inkomen, en daar inkomstenbelasting over betalen. De hypotheekrente die je dat jaar hebt betaald, mag je weer van je inkomen aftrekken. Dat is de hypotheekrenteaftrek. Veel huiseigenaren krijgen zo geld toe, maar als je heel veel overwaarde hebt, dan betaal je elk jaar wat belasting”, legt Vrieselaar uit.

Hij vervolgt: „Dit geldt ook als je je overwaarde opneemt en weer in een nieuw huis stopt. Maar als je er iets anders mee doet dan een nieuw huis mee kopen, dan heeft dat gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek en moet je mogelijk wel vermogensbelasting betalen.”

Maar volgens Hoekstra gebruiken de meeste mensen hun overwaarde niet om het op de bankrekening te laten staan. „Vaak hebben ze een specifiek doel, zoals het verduurzamen van hun huis, het betalen van hogere zorgkosten, het helpen van hun kinderen bij de aankoop van een woning, of om hun pensioen aan te vullen om wat luxer te kunnen leven, bijvoorbeeld door te reizen of een camper te kopen.”

Goed nieuws voor treinreizigers: kaartjes mogelijk iets minder duur

Waarom houden expats flink belastingvoordeel? ‘Niet eerlijk voor Nederlanders’

Reacties