Tessa Ham Woningmarkt 23 dec 2021, 18:09

Leestijd: 5 minuten

Zijn open biedingen de oplossing voor een eerlijkere huizenmarkt?

Alsof de hoge huizenprijzen op zichzelf nog niet frustrerend genoeg zijn, krijgen kopers ook vaak genoeg te maken met schimmige praktijken van makelaars. Om de huizenmarkt eerlijker te maken, wil demissionair minister Ollongren daarom dat makelaars een biedlogboek invoeren, waar kopers achteraf kunnen inzien hoeveel er door anderen is geboden. Is dit de oplossing? Of is er behoefte aan nog meer transparantie in de vorm van open biedingen?

Vriendjespolitiek, verboden prijsafspraken… Nadat Vereniging Eigen Huis een meldpunt over oneerlijke biedingspraktijken bij makelaars opende, kwamen er in twee maanden tijd al honderden klachten binnen. Dat de huizenmarkt transparanter moet, is duidelijk. Maar moet deze beperkt blijven tot een biedlogboek?

Open biedingen de oplossing voor de huizenmarkt

„Een biedlogboek is een goede eerste stap voor een transparantere en eerlijke huizenmarkt”, zegt ondernemer Maurits Grosfeld. „Maar het is beperkt transparant.” Zelf gaat zijn start-up en huizenplatform House.nl een stap verder. Daar zijn biedingen niet alleen achteraf inzichtelijk, maar ook tijdens het biedproces.

In tegenstelling tot het huidige systeem, waarbij kopers vaak eenmalig een bod kunnen doen en maar moeten hopen dat hun bod het hoogste is, kun je bij House.nl meermaals bieden. „In het huidige systeem is het een gevoelskwestie”, zegt hij. „Je hebt gehoord dat mensen gemiddeld 10 procent overbieden, dus ga jij gevoelsmatig hier iets boven zitten. Hierdoor wordt het veelal gokken en hopen dat je een kans maakt.”

Als je achteraf hoort dat jij het niet bent geworden, heb je geen idee of je er 1.000 euro of 10.000 euro naast zat. „Terwijl nummer twee er die 1.000 euro extra misschien wel voor over had gehad”, zegt Grosfeld. „Wij willen dat iedereen een eerlijke kans heeft.”

Dat de roep om een eerlijke huizenmarkt met meer transparantie steeds luider wordt, blijkt niet alleen uit de invoer van het biedlogboek. Er ontstaan steeds meer platforms waar open biedingen mogelijk zijn. Begin deze maand vernieuwde ook makelaarsvereniging NVM het platform Online Bieden, waar huizen als het ware worden geveild. Deze veilingstool is alleen tijdens het biedproces transparant.

Aan de spelregels houden

Marc Francke, hoogleraar Real Estate Analytics aan de Universiteit van Amsterdam, betwijfelt of open biedingen de oplossing zijn voor een eerlijke huizenmarkt. „Ik ben zeker een voorstander van het transparanter maken van de woningmarkt”, zegt hij. „Voor een deel wordt dat het ook met open biedingen. Maar dat werkt alleen als iedereen zich aan de spelregels houdt.”

Hij vraagt zich af of er met open biedingen niet nog steeds gesjoemeld kan worden door makelaars na het biedingsproces. „Na een open bieding kunnen makelaars nog steeds aan vriendjespolitiek doen. Ook is een verkoper in Nederland niet verplicht het hoogste bod te accepteren, hij mag gunnen aan wie hij of zij wil.”

„Ik zie niet zo snel een oplossing om dat achterdeurtje dicht te gooien zonder het systeem rigoureus te veranderen”, voegt hij toe. Als voorbeeld noemt hij het open biedingsysteem in Noorwegen. Daar word je door middel van sms-jes op de hoogte gebracht van nieuwe biedingen.

Dat open biedingsysteem werkt daar onder meer omdat je in Noorwegen van tevoren je financiën geregeld moet hebben, en er maatregelen zijn waardoor vrienden en familie de prijs niet zomaar kunnen opdrijven. In het Scandinavische land kennen ze bovendien geen aankoopmakelaar. De makelaar heeft daar een onafhankelijke rol.

Stap verder dan alleen open biedingen

Het platform van House.nl gaat dan ook verder dan alleen open biedingen en werkt aan deze systeemverandering waarbij de makelaar een onafhankelijke rol heeft. Grosfeld is het er namelijk mee eens dat oneerlijke situaties niet alleen tijdens, maar ook voor en na het biedingsproces ontstaan. Daarom geeft hij met House.nl het aan- en verkoopproces van A tot Z opnieuw vorm.

„Het is fijn als het biedingsproces transparanter wordt met open biedingen, maar daarmee los je bijvoorbeeld niet het probleem op dat mensen nu niet eens kans maken op een bezichtiging”, zegt hij. „Wij zijn daarom transparant voor, tijdens én na het biedproces. De verkoop van een huis loopt van A tot en met Z via ons platform, om de informatievoorsprong van de makelaar te laten verdwijnen. Een simpel voorbeeld is dat iedereen bij House.nl de woning kan bezichtigen. Er wordt geen voorselectie toegepast.”

Hoogleraar Francke ziet daar inderdaad het meeste brood in: een onafhankelijke partij die de bieding organiseert. Dat kan zowel open als gesloten zijn. „Niet per se zijn open biedingen een oplossing voor de intransparantie in de huizenmark, maar of de biedingen eerlijk georganiseerd worden. Het gevaar bij een open bieding is wel dat kopers zich gek laten maken en meer betalen dan ze eigenlijk in eerste instantie wilden doen. Het kan prijsopdrijvend werken.”

Werkt transparantie niet prijsopdrijvend?

Dat roept inderdaad de vraag op of open biedingen niet vooral voor verkopers voordelig zijn. „Die vraag wordt me vaak gesteld”, zegt Grosfeld. „Verkopers realiseren inderdaad op deze manier de beste prijs voor hun huis. Maar die prijsopdrijving valt mee, omdat kopers maar met kleine stapjes over elkaar heen bieden. Op deze manier krijg je als koper wel een eerlijke kans.” Je biedt bijvoorbeeld ook nooit duizenden euro’s meer dan de nummer twee, zoals nu soms wel gebeurt.

Hij merkt op dat in het huidige systeem vooral één partij voordeel heeft. Verkopers in een verkopersmarkt, zoals die er nu is, waarbij de vraag hoger is dan het aanbod. Of kopers in een kopersmarkt, zoals die er tijdens de kredietcrisis was. Met zijn systeem wil hij realiseren dat beide partijen er ten alle tijden het maximale uit kunnen halen. Om iedereen een alternatief te kunnen bieden voor de huidige huizenmarkt en hun plannen versteld te kunnen uitrollen, is House.nl een crowdfunding gestart die tot 31 december loopt.

Dit is waarom de huizenprijzen exploderen (en het zijn niet de beleggers)