Tessa Ham Woningmarkt 14 sep 2021, 16:09

Leestijd: 3 minuten

Dit is waarom de huizenprijzen exploderen (en het zijn niet de beleggers)

De huizenprijzen blijven stijgen en rijzen de pan uit. Een gemiddeld koophuis kost inmiddels 410.000 euro en volgens de Rabobank is de stijging nog lang niet afgelopen. Bij het koffiezetapparaat op de werkvloer krijgen vooral het tekort aan woningen en de beleggers de wind van voren, maar klopt dat eigenlijk wel? Wat zijn precies de oorzaken van de exploderende huizenprijzen?

Metro belt met Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de Technische Universiteit Delft.

Het woningtekort

Er is momenteel een woningtekort van bijna 300.000 woningen, maar volgens Boelhouwer is dat niet de grootste oorzaak voor de huizenprijzen die blijven stijgen. Het zorgt er wel voor dat woningen die vroeger goedkoper waren, nu ook duurder zijn geworden.

„De koopmarkt is een voorraadmarkt; prijzen worden bepaald door de voorraad”, zegt hij. Boelhouwer vergelijkt het met een ‘schilderijenmarkt’: „We willen allemaal wel een Rembrandt, maar kunnen die niet allemaal betalen, tegenwoordig mede door het overbieden.”

Dan kom je dus automatisch uit bij een goedkopere, onbekende schilder. „Het verschil met de schilderijenmarkt is dat iedereen moet wonen.” Door het woningtekort komen steeds meer mensen bij de ‘goedkopere’ huizen uit, waardoor de vraag groter is dan het aanbod.

Met het bouwen van nieuwe koopwoningen dring je het woningtekort wel terug. Toch heeft dit niet zoveel invloed op de prijsontwikkeling.

Waarom de huizenprijzen stijgen

Want de absolute schuldigen van de exploderende huizenprijzen? Dat zijn onze hoge vermogens en vooral de lage rente. „Als je naar de afgelopen veertig jaar kijkt, is er een sterk verband tussen onze leencapaciteit en de huizenprijzen”, legt de woningmarkt-expert uit. Onze leencapaciteit houdt niet alleen in wat we kunnen lenen, benadrukt Boelhouwer, maar ook wat we bereid zijn om te lenen.

„In de afgelopen zes jaar is de hoogte van de hypotheekrente enorm gedaald en ons inkomen gestegen”, zegt hij. „Door die lage rente zijn de woonlasten fors goedkoper. Huiseigenaren die de rente van hun hypotheek opnieuw laten vaststellen, kunnen op deze manier verhuizen naar een groter huis met lagere maandlasten.”

Dat verklaart volgens hem waarom de prijzen zo erg kunnen stijgen. „Het is heel voordelig om daar gebruik van te maken. Het zorgt ervoor dat bestaande huiseigenaren veel meer te besteden hebben en tegen elkaar kunnen opbieden. Koopstarters hebben natuurlijk niet de overwaarde van een vorig huis die ze kunnen gebruiken en vissen zo naast het net.”

Hoe zit het dan met de beleggers?

„Beleggers veroorzaken niet dat de huizenprijzen zo stijgen”, legt Boelhouwer uit. „Onderzoek van onder andere het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam heeft aangetoond dat de aankoop van woningen door beleggers weinig tot geen invloed heeft op de koopprijzen. Dat zie je ook aan het feit dat huizenprijzen overal oplopen, niet alleen in de specifieke steden waar veel beleggers actief zijn.”

„Er komt per jaar een saldo van ongeveer 12.000 woningen van particuliere verhuurders bij, terwijl er vorig jaar in totaal 400.000 verkocht werden”, vervolgt hij zijn verhaal. „Zo’n klein aandeel kan nooit een enorme invloed hebben.”

Dat betekent niet dat er geen nadelen aan beleggers zitten, waarschuwt hij. Zij kunnen bijvoorbeeld meteen afrekenen en doen een bod zonder voorbehoud van financiën. Ook kopen zij huizen waar starters in geïnteresseerd zijn, terwijl zij het juist moeilijk hebben op de huizenmarkt.

„Maar we kunnen de stijgende prijzen niet toeschrijven aan beleggers”, zegt Boelhouwer. De boosdoener is toch echt de lage rente.

We belden naar aanleiding van het Rabobank-rapport ook met senior-econoom Stefan Groot. Want nu huizen de komende twee jaar nóg 90.000 euro worden; wordt kopen straks alleen iets voor de elite?

Metro-stelling: ‘Huizen zijn om in te wonen, niet om in te beleggen’